おとり物件とは？釣り物件が存在する理由や回避方法を解説！
「おとり物件とは？なんで存在するの？」
「おとり広告って事前に回避できるの？」
新居に引越しするなら、少しでも好条件の理想に近い物件が良いですよね。築浅・オートロック付きなどの条件で探したいものです。
しかし、賃貸物件を取り扱う不動産屋は、すべてが良いお店とは限りません。売上のためだけに、希望していない物件を勧められることも…。
そこで当記事では、悪質な「おとり物件」について徹底解説します。釣り物件が存在する理由や、自分で見分ける方法、回避方法もあるので、ぜひ参考にしてください。
宅地建物取引士
行政書士試験合格者
不動産屋の経験は5年以上。累計2000件を超える契約業務に携わった実績がある。単身・カップル・ファミリーなど幅広い世帯の部屋探しを専門知識でサポート。宅建士の資格を活かして、審査から入居開始後の不安まで解消できるのが強み。
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おとり物件とは？
集客目的の架空の物件を指す
おとり物件とは、集客を目的とした実際には借りられない物件のことを指します。「おとり広告」「釣り物件」とも言われます。
不動産関係の法律である「宅地建物取引業法」と、広告ルールの「公正競争規約」により、違反行為と定められています。
2021年2月に発表した「インターネット賃貸広告の一斉調査報告(第8回)」によると、調査対象335物件のうち41件、全体の約12％が「おとり物件」でした。
業界全体でおとり物件をなくす動きは続いていますが、おとり物件は一向になくなる気配がありません。
おとり物件に当てはまるもの
- 現在居住中なのに空室になっている物件
- 好条件なのに家賃が安い
- 賃貸ではないのに掲載されている
- 定期借家契約の記載をあえてしていない
とくに好条件なのに異様に家賃が安い物件は要注意です。好条件の物件は、人気が高いからです。
問い合わせても「ついさっき埋まった」「類似の物件があるからお店に来てほしい」などと言われ、来店を急かされることが多いです。
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おとり物件が存在する2つの理由
悪質な不動産屋が集客目的で掲載している
よくあるおとり物件は、悪質な不動産屋が集客目的で掲載しています。来店した際に、不動産屋の利益が大きい物件の紹介ばかりされます。
そのため、おとり物件と知らずに問い合わせても、来店を急かすような返信がきます。
物件を探している人の多くは引越し予定日が決まっていて、焦って妥協し始めます。他の物件で決めてくれる人もいるので、今でもよく使われている悪質な集客方法です。
情報反映のラグで意図せぬおとり物件になっている
SUUMOやホームズなどの大手物件検索サイトは、情報反映までにラグがあります。
1日の更新時間が決まっていたり、休日で更新自体がストップしてる場合があるからです。
また、1～3月の不動産屋の繁忙期は、物件の動きが早いです。手作業での登録が遅れるケースがあり、数日のラグが生まれることがあります。
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「ATBB」「REINS」にはおとり物件がない
「ATBB」「REINS」とは？
「ATBB」「REINS」とは、不動産屋の免許をもった業者のみが扱える、有料の物件データベースです。
ATBB(アットビービー)は、アットホーム株式会社が運営しています。
REINS(レインズ)は、国土交通省から指定をうけた「指定流通機構」という4つの団体が運営しています。
REINSよりATBBのほうが、物件詳細が細かく記載されています。ATBBを利用している不動産屋であれば、より理想の物件を見つけやすいです。
大家さんや管理会社が直接登録する
どちらのデータベースも、大家さんや管理会社が直接登録します。正確な情報しか登録されないため、おとり物件は一切ありません。
規約上でおとり物件が禁止されているので、万が一登録した場合はアカウントの仕様が停止される措置もとられています。
情報がリアルタイム反映
ATBBもREINSも情報がリアルタイム反映です。登録した瞬間からデータベースで情報の閲覧ができます。
反映のラグで意図せぬおとり物件が出来上がることはありません。
おとり物件を自分で見分ける方法
- 家賃や初期費用が安すぎないか
- 住所や物件名など詳細情報があるか
- 好条件なのに常に掲載されていないか
- 取引形態が「仲介」になっていないか
- しつこく来店を促されていないか
- 不動産屋の免許番号が更新されているか
家賃や初期費用が安すぎないか
家賃や初期費用が周辺の似た物件よりも安い場合は、おとり物件を疑ったほうが良いです。
家賃を決める際は周辺の同じような物件も参考にするので、相場に対して安すぎる物件は基本ありません。
家賃が安い物件は「部屋で人が亡くなった」「刑務所などの嫌悪施設が近い」など、それなりの理由があります。
魅力的な物件なのに「敷金・礼金がゼロ・フリーレント付き」など、初期費用が安すぎるものも要注意です。不動産屋には、安い理由をよく聞いてください。
住所や物件名など詳細情報があるか
物件情報の住所が○○区までしか載ってないなど場所や物件名があいまいなら、おとり物件の可能性があります。
おとり物件の多くは、物件を特定しづらい書き方にしてあります。住所で調べられて色々探られては困るからです。
他にも物件の画像がなかったり、同じ画像を複数の情報で使いまわしたりしている場合は注意しましょう。
好条件なのに常に掲載されていないか
好条件の物件は、人気が高いので1週間ほどで埋まってしまいます。常に掲載されている場合は、おとり物件です。
「駅チカ」「新築・築浅」「デザイナーズ」「ペット可」「オートロック付き」など、万人に人気な条件が揃っている場合が多いです。
取引形態が「仲介」になっていないか
| 貸主 | 大家さん本人 |
|---|---|
| 代理 | 大家さんと関わりが深い代理人 |
| 仲介元付 | 大家さんから募集を直接依頼されている不動産屋 |
| 仲介先物 | 仲介元付から募集を依頼されている不動産屋 |
物件情報には「取引態様」という項目があり、不動産屋と大家さんの関係を確認できます。大家さんと直接関わらない「客付」「仲介先物」の場合は怪しいです。
大家さんにバレにくい不動産屋は、勝手におとり物件に使っている可能性があるからです。
「仲介」とだけ記載がある場合は、不動産屋に聞いてみないと元付か客付かはわかりません。
しつこく来店を促されていないか
「空室情報は来店した際に教えます」「内見当日はお店に来てください」など、しつこく来店を促される場合はおとり物件を疑うべきです。
現地集合は時間・交通費を節約できるのでお互いにとって良いはずです。しかし、おとり物件は内見できないため不動産屋は嫌がります。
本当に来店する必要があるなら、納得できる理由かよく聞いてみてください。
不動産屋の免許番号が更新されているか
- 宅地建物取引業 〇〇知事(1)第〇〇〇〇号
- 国土交通大臣(1)〇〇〇〇号
カッコの中の数字が大きければ大きいほど、老舗の不動産屋です。業者の免許は5年ごとに更新なので、もし(3)なら10年以上は営業している目安になります。
ただし、知事免許(都道府県)から大臣免許(全国)に変更した場合は、数字がリセットされます。運営会社の設立年数も合わせて確認しましょう。
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おとり物件を見つけたら通報するべき
物件検索サイトで見かけたときの通報方法
SUUMOやホームズなどの物件検索サイトでおとり物件を見つけた場合は、サイトに設置されている問い合わせフォームから通報しましょう。
通報する際は、氏名や電話番号の個人情報や不動産屋とのやり取りの記録が必要です。忘れないようにメモしておきましょう。
ちなみに、SUUMOは「成約済み情報の問い合わせフォーム」から、ホームズは「掲載110番」から通報できます。
店頭で見かけたときの通報方法
店頭でおとり物件を見つけた場合は、各都道府県の「宅建指導課」に連絡しましょう。消費者庁の「景品表示法違反被疑情報提供フォーム」から通報しても良いです。
悪質だと認められた場合、業務停止や免許取り消しなどのペナルティが課されます。
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