スーモに載ってない物件の探し方！賃貸サイトにない未公開物件がある理由を公開

「賃貸の未公開物件には良い物件がある？」
「SUUMOに載ってない物件の探し方は？」

賃貸にはスーモに載っていない物件が存在します。なかなか良い部屋が見つからなくても、いわゆる「未公開物件」から理想の物件に巡り会う可能性があります！

しかし、未公開物件は一般公開されていないので、自分で見つけられないのが現状です。

そこで当記事では、未公開物件の探し方や注意点について徹底解説しています。未公開物件を選ぶメリットも紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

スーモに載ってない「未公開物件」とは

未公開物件は来店したときに紹介される

未公開物件とは、不動産業者以外には公開されていない物件のことを指します。「非公開物件」と呼ばれることもあります。

未公開物件は物件検索サイトに掲載されていなくても、不動産屋だけが閲覧できるデータベースには登録されています。

ネット上には公開されていないので、来店したときに初めて紹介されるケースが多いです。

未公開物件は業者間で共有できる

多くの不動産屋は「レインズ(REINS)」と「アットビービー(ATBB)」という専用データベースを使って部屋を紹介しています。一般の人は利用できません。

不動産屋は同じデータベースを使っているので、ほかの不動産屋が扱う物件もお客さんに紹介可能です。

そのため、特定の不動産屋にいかなければ未公開物件を見つけられないということはありません。

完全未公開の物件もある

ネット上にも、業者専用のデータベースにも登録されていない「完全未公開物件」も存在します。ほかの不動産屋では紹介できないものです。

不動産屋が自社管理している物件だったり、大家さんが紹介できる業者を指定しています。そのため、特定の不動産屋に出向いて紹介してもらう必要があります。

ただし、一般の人が完全未公開物件を扱う不動産屋を見つけるのは困難です。物件数がほとんどないので、紹介してもらえたらラッキーと考えると良いです。

▶管理物件の詳しい解説はこちら

未公開物件の数はかなり少ない

意図的に未公開にするメリットは少ない

未公開物件の数はかなり少ないです。実際に不動産屋に来店しても、紹介してもらない可能性もあります。

理由は、一般公開したほうが多くの人に物件を見てもらえて、申し込みにつながるからです。不動産屋にとって、あえて未公開にするメリットはあまりありません。

ほとんどの物件はSUUMOやHOME'Sなどの物件検索サイトや、不動産屋のホームページに公開されています。

不動産屋から勧められるケースは少ない

不動産屋のスタッフから勧められる物件の中に、未公開物件が含まれている可能性は低いです。

実際、不動産屋から未公開物件を紹介されて契約に至る割合は、契約全体の1%ほどです。

未公開物件は希少価値が高い優良物件ばかりではありません。入居後のトラブルを避けるために、一般公開されている物件を優先して紹介します。

また、一般公開されて情報が開示されているほうが、お客さんにとっても安心感があるので不安を与えずに契約できます。

SUUMOとレインズでの物件数の比較

SUUMOの検索結果

レインズの検索結果

SUUMOとレインズで、同じ希望条件で検索した結果です。SUUMOは検索結果は210件ですが、レインズでは223件がヒットしました。

SUUMOに公開されていない物件は10件ほどで、未公開物件は全体の1割程度しか存在しないことがわかります。

未公開物件の例

ATBBで物件検索サイトに掲載されていない未公開物件を調査したところ、画像のような部屋が見つかりました。

ATBBでは「転載不可」とされている物件は、ほかの不動産屋が勝手にSUUMOやHOME'Sに載せることができません。そのため、ネット上に公開されないケースがあります。

スーモに載っていない未公開物件の探し方

ATBBやレインズを使う不動産屋で探す

未公開物件を紹介してもらうには、ATBBやレインズを使っている不動産屋で探すのが手っ取り早いです。

来店予約をするときや、紹介してもらった物件で気になるものがないときに「未公開物件も見せてほしい」と相談してみましょう。

ちなみに、ATBBやレインズを使っている不動産屋は、店頭や公式サイトに明記されていることがあるので確認してみると良いです。

未公開物件が存在する5つの理由

不動産屋がまだネット上に公開していない

不動産屋が物件検索サイトへの一般公開ができていない場合は、登録されるまで未公開物件として扱われます。

未公開物件は、まだ一般公開できていないだけものがほとんどです。後々、一般公開されます。

不動産屋には物件情報が揃っているので、来店すれば紹介してもらえる可能性はあります。

物件を公開するまでの流れ

物件は、大家さんから募集依頼を受けた不動産会社が、レインズやATBBに登録します。

その後、データベースに登録された情報をもとに、不動産屋がSUUMOやHOME'Sなど物件検索サイトに公開する流れです。

繁忙期は物件の公開が遅れがちになる

1月～3月の繁忙期は未公開物件を紹介してもらえる機会が増えます。引越す人が多く応募者が殺到しないようにあえて公開しません。

また、繁忙期はスタッフの手が回らず公開作業が遅れることがあります。その場合、未公開の期間が長くなることがあります。

新生活で部屋探しする人は、気になる物件がなかなか見つからないときに未公開物件の紹介を相談してみましょう。

好条件の物件ですぐに借り手を見つけられる

好条件で人気が高い物件は、あえて公開しないことがあります。理由は、ほかの不動産屋で契約されないようにするためです。

不動産屋は賃貸契約時にもらう「仲介手数料」が利益になります。すぐに空室が埋まるような物件は契約につながる可能性が高いので、来店した人にしか紹介しません。

ただし、条件に合わない物件を紹介される可能性もあるので、ほかの物件比較して住みやすい物件を選びましょう。

物件が未完成

物件が建設中や部屋のリノベーション中は、物件情報が揃うまで未公開物件にしていることがあります。

未完成の場合、一般公開するための部屋の写真や間取り図などの物件情報が揃っていません。

また、一般公開したとしても内見ができず、入居後にトラブルに発展する可能性があるので掲載しません。

借り手がつかない物件

入居者が集まらない物件は一般公開しないことがあります。理由は、公開しても契約につながらないからです。

SUUMOやHOME'Sなどの物件検索サイトは、多額の掲載料がかかります。契約の見込みがない物件を載せ続けても、無駄なコストがかかるので未公開にするケースがあります。

紹介してもらっても、住みにくい部屋の可能性があるので注意が必要です。

一般媒介契約でレインズへの登録義務がない

大家さんと募集依頼を受けた不動産屋との契約で「一般媒介」になっている場合は、公開されていないことがあります。

一般媒介契約とは、複数の会社に同時に仲介を依頼することができる契約方法です。

一般媒介契約は、レインズへの物件情報の登録が義務付けられていません。レインズに載っていない場合、ほかの不動産屋は情報を閲覧できないので、特定のお店しか紹介できません。

大家さんと不動産屋との3つの契約方法

専任媒介契約は、1社の不動産会社だけに募集依頼する契約です。貸主が契約者を見つけた場合は、不動産会社を通さずに賃貸契約できます。

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じように1社だけに依頼する契約です。

専任媒介契約はレインズへの物件の登録期限が7日以内、専属専任媒介契約は5日以内と定められています。

未公開物件のメリット

いち早く物件情報を知れる

一般公開される前の物件であれば、いち早く物件情報をゲットできます。

また、部屋が内見できれば、気になる物件の候補と比較できるので条件に合う物件を見つけやすいです。

新築物件などは未公開にしているケースが多いので、借り手が付く前に契約することが可能です。

競争率が低い

未公開物件は一般公開されている物件よりも、部屋探しのライバルが少ないです。

一般の人が簡単に物件情報を閲覧できないうえ、未公開物件を紹介されることが少ないので先に申し込みされる可能性が低いです。

繁忙期でも部屋を探しやすい

未公開物件は1月～3月の繁忙期でもほかの人に先に申し込みされにくいです。繁忙期は、未公開物件が増える時期でもあるので狙い目です。

内見してからよく考えたい、時間をかけて吟味したい人は、焦る必要がないので慎重に部屋探しができます。

掘り出し物件がある

築浅や駅チカなどの条件が良い掘り出し物件は、未公開にしていることが多いです。理由は、応募者が殺到しないようにするためです。

また、好条件の物件はすぐに契約が決まるので、ほかの不動産屋で申し込まれないようにあえて未公開にしているケースもあります。

不動産屋で直接相談すれば、ネット上に掲載される前の新着物件を紹介してもらえることがあります。より多くの物件から部屋を探せるので、選択肢も増えます。

未公開物件の注意点

条件に合う部屋を見つけにくい

未公開物件は母数が少ないうえ、不動産屋に紹介してもらわないと見つかりません。

また、紹介してもらえたとしても、希望条件に沿った理想の物件であるとは限りません。

未公開物件は一般公開予定の物件も含まれています。希少性が高いものばかりではないので、執拗に未公開物件を謳っている不動産屋には注意しましょう。

事故物件やトラブルが多い可能性がある

未公開物件のなかには、事故物件や隣人トラブルが多い物件が含まれています。理由は、一般公開したとしても、契約につながらないからです。

ほかにも、物件周辺の住民に知らされたくないなどの理由で未公開にしているケースがあります。

告示事項ありの物件は要注意

物件情報に「告知事項あり」と記載されている場合は、事故物件や部屋に欠陥がある可能性が高いです。

問題がある物件は契約する前に不動産屋から告知する義務があります。ただし、告知する義務があるにも関わらず、入居者を集めるために伝えない悪徳業者もいます。

怪しいと感じた場合は「大島てる」で検索してみましょう。部屋で事件や事故が起こっていた場合、事件の内容が詳細に記されています。

▶事故物件の見分け方についてはこちら

相場よりも価格が高い物件がある

未公開物件には、周辺の家賃相場よりも高い物件があります。未公開にすることで、相場と比較しにくいので家賃を高く設定しています。

不動産屋に紹介された未公開物件の家賃が高いと感じたら、家賃相場と比較してみてください。SUUMOやHOME'Sなどの家賃相場を参考にすると良いです。

また、周辺の似たような条件の物件を引き合いに出してみるのもアリです。家賃は間取りや立地、設備などの考慮して決められています。

未公開物件を探してもらった人の体験談

未公開物件を紹介してもらえるかどうかは、部屋探しのタイミングや不動産屋のスタッフとの関係性によります。

いきなり「未公開物件を紹介してほしい」と言っても、紹介してくれないことがほとんどです。

一般公開されている物件でなかなか見つからない場合や、たまたま条件に合致した物件が見つかったときに紹介してくれるので、未公開物件にこだわりすぎないほうが良いです。

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