未公開物件はレインズやatbbにある？賃貸の最新情報を調べるサイトとは？
ネットには無い「未公開物件」を探す方法を徹底解説します！内緒の情報が生まれる理由を詳しく説明します。
また、不動産業者がお部屋を紹介するときに使う「レインズ」や「アットビービー」といった業者専用のサイトについても、詳しく解説します。
一般公開のポータルサイト「スーモ(SUUMO)」や「ホームズ(HOME’S)」などで、良い物件が見つからない人は必見です！ぜひ参考にしてください。
不動産屋「家AGENT」所属
営業課長
不動産屋の経験は5年以上。契約業務と営業に従事し、賃貸業務の幅広い専門知識がある。管理職になる前は年間の接客件数が300～350件と経験豊富。部屋探しから契約までの幅広い知識に的確にアドバイスできるのが強み。
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目次
未公開物件とは
未公開物件は不動産の業者間サイトでしか見れない
未公開物件（非公開物件）とは、大家さんや管理会社が何かしらの事情で一般公開していない物件のことを指します。
一般的には大手ポータルサイトの「スーモ(SUUMO)」や「ホームズ(HOME’S)」で広告を出し、大勢の人の目にとまるよう募集をかけますが、未公開物件では一般公開されていない不動産業者間サイトのみに掲載します。
不動産屋だけが見れる業者間サイトは、主に「レインズ(REINS)」と「アットビービー(atbb)」です。以下の図のように、不動産屋は同じデータベースから物件を紹介しています。
レインズ(REINS)とは
レインズ(REINS)とは国土交通大臣から指定を受けた「不動産流通機構」が運営している、物件検索システムのことです。
不動産流通機構は物件を売買したい人や貸借したい人をサポートするために運営されており「東日本レインズ」「中部レインズ」「近畿レインズ」「西日本レインズ」の4つの管轄にわかれています。
レインズは基本的にどの不動産業者も会員で、業者用のIDとパスワードをもらった不動産屋のみが利用できます。
アットビービー(atbb)とは
アットビービー(atbb)とは、アットホーム株式会社が運営する不動産屋専用の情報サイトです。未公開物件は、atbbにも掲載されています。
atbbはレインズより細かい条件で検索でき、物件資料が見やすいサイトです。使い勝手が良いのでatbbで物件紹介する不動産屋も多いです。
全国57000店以上がアットホームの会員なので、共有している物件情報も多く、頻繁に情報が更新されています。
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物件情報が一般公開されるまでの流れ
物件情報は、業者間サイトに載った後に、スーモなどに掲載されるのが一般的な流れです。
ネットを見て自分で調べられる物件情報は、多少古いと言えます。不動産屋がスムーズに空室を探せるのは、情報が新しいからです。
ちなみに、売買ではREINSへの情報登録が法律で義務付けられています。賃貸にはルールが無いので、募集するかどうかは大家さん次第です。
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未公開物件を閲覧できるのは不動産屋だけ
不動産屋がお客さんに物件を紹介する際は、主にレインズかatbbで探しています。一般公開されていない情報も探せるので、掘り出し物件が見付かるケースもあります。
不動産業者ごとに専用のIDとパスワードがあり、一般の人はアクセスできません。2つのサイトの異なる点は、登録されている物件情報と使い勝手です。
自分でお部屋を探すよりも、不動産屋を頼ったほうが選択肢は増えます。
未公開物件の数はそこまで多くない
未公開物件は、不動産屋に行けば紹介してもらえます。ただし、未公開物件の数は多くないです。希望に合うお部屋が見付からないなら、エリアを変えたり予算を増やすのが普通の対応です。
運が良ければ、自分の希望条件や予算と、未公開物件がピッタリ合うこともあります。
未公開物件がある理由とは
募集情報を一般公開するかどうかは、大家さんや管理会社が決めます。主に以下3つの理由で、募集情報が未公開になります。
・建築中やリフォーム中の物件
・一般公開までのタイムラグ
大家さんや管理会社の意向
物件の大家さんや管理会社の意向で、情報が一般公開されないことがあります。内緒で募集したい場合と、公開するまでもない場合があります。
公開したくない理由としては「別部屋より家賃を安くしたお部屋」や「不動産屋に人柄を見極めてほしい募集」などがあります。
また、人気物件や人気エリアでは、不動産屋の紹介だけで決まる見込みなら、あえて非公開にします。問い合わせが増えすぎても大変だからです。
建築中やリフォーム中の物件
未公開物件は、建築途中や退去前の物件も多いです。家賃など募集条件が決まっていない物件や、住める状態までの工期が未定の物件などです。
募集条件は後から何度も変えられないので、決まるまでは一般公開されません。また、住める日程が不明なまま公開すると、引越しが間に合わないトラブルが起きがちです。
詳細が決まっていない募集でも、先行で業者間サイトには掲載されます。引越しを急がない人は、新築などを早めに契約できる可能性があります。
一般公開までのタイムラグ
一般公開する予定の物件情報は、スーモやホームズなどに載せるまでは一時的に未公開物件です。
また、スーモやホームズに情報を載せる処理をしても、反映までにタイムラグが生じるケースがあります。入稿の締切があり、反映する時間が決まっているからです。
タイムラグで遅れるとしても数時間～数日ほどです。しかし、不動産屋は公開前に把握してお客さんに紹介しているので、中には一般公開された瞬間に埋まるお部屋もあります。
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未公開物件はライバルが少なくメリットが多い
希望に合う未公開物件を探すのは難しいですが、未公開ならではのメリットを3つ紹介します。
・自分では調べられない情報なので新鮮
・家賃や初期費用が安い可能性がある
一般公開されていないのでライバルが少ない
一般公開の検索サイトに載っていないので、ライバルが少ないです。誰が見ても良いと思う物件情報が一般公開されると、1～2週間で埋まってしまいます。
駅近の築浅や、なかなか空きが出ないようなグレードの高い物件のように、タッチの差でとられるリスクが少ないです。
自分では調べられない情報なので新鮮
スーモやホームズを使って自分で探しても、未公開物件は出てきません。不動産屋で初めて提案されるので、新鮮な視点で探せます。
駅からの徒歩時間や家賃など妥協したくない部分がある人でも、未公開物件を見て視点が変わり、気に入って決めるケースはあります。
また、建築中の新築物件や、空き予定のお部屋の情報も早めに知れる可能性があります。
家賃や初期費用が安い可能性がある
家賃や初期費用が安い掘り出し物件の情報を、いち早く見つけられる場合があります。
自分の希望と合うかは運次第ですが、公開されていない情報をチェックして損はありません。
未公開物件にこだわるとデメリットもある
賃貸物件は、住む人が一定期間で入れ替わっています。自分が引越ししたい時期と、理想の空き物件情報が完全に一致することは珍しいです。
不動産屋に紹介される物件以外に「まだ未公開の隠れ情報があるのでは」とこだわってしまうと、なかなか引越し先が決まらずに苦労します。
未公開物件だから良いわけではない
未公開物件の中には、事故物件や近隣トラブルで空いたお部屋などもあります。広告掲載にはお金がかかるので、良くないお部屋だから載せていないケースもあるのです。
やけに家賃や初期費用が安い物件は、安い理由を不動産屋にしっかり確認しましょう。
内見して確かめることも大切です。良い立地でも隣に高さのあるマンションが建築中だったり、近くに工場などがあって思わぬ騒音があるケースもあります。
希少性だけに騙されないように要注意
未公開物件は、一般の人が知り得ない情報というだけです。本当に貴重な掘り出し物件なのかは、常に見極める必要があります。
あまり気に入ってないお部屋でも、希少性を強く推されて契約してしまう人も中にはいます。
甘い言葉で、人気の無い物件に誘導されないように気を付けましょう。
特に家賃が安い物件は、空室が続いているお部屋や、周辺にお墓などの嫌悪施設があることも多いです。
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