「リートはおすすめしないと言われる理由は？」

「REITのメリットやリスク対策はある？」

リート(REIT)は、不動産投資の中でも株式取引に似た商品です。不動産に少額から投資できるので、初心者の投資家でも始めやすいです。

しかし、リートに投資している人からは「おすすめしない」「やめとけ」といった声も多いです。リートが投資である以上、当然リスクがあるからです。

そこで当記事では、なぜリートがおすすめしない・やめとけと言われるのか解説します。リートが向いていない人におすすめの不動産投資会社もまとめているので、ぜひ参考にしてください。

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カネなび@編集部

不動産業界歴5年以上。元々は営業マンだが、自分自身で投資したほうがメリットがあると気が付いた。現在は都内で3つの物件を運用中。得た知識を「カネなび」にて発信。

そもそもリート(REIT)とは？

リート(REIT)とは、不動産領域に特化した投資信託です。市場に上場している投資法人によって、オフィスビルやマンション、商業施設などの不動産の運営や購入がおこなわれます。

リートは不動産投資でありながら、他の投資信託と同様に少額から投資できます。集められた資金は、賃貸収入や売却益が投資家に分配されます。

また、投資家自身は不動産を所有しないので、流動性も高いです。不動産投資ではありますが、ワンルーム投資のように長期にわたって現金化できないリスクがありません。

リートは、元々アメリカで誕生した仕組みで「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取っています。日本の場合は「Japan」のJをつけて「J-REIT」と呼びます。

リートは3種類に分類される

リート(REIT)は、投資法人が運用・保有する不動産の目的数によって3種類に分類されます。

リートを初めて買う場合は、単一用途特化型の個別銘柄がおすすめです。マンションなどの住居やオフィスビルといった不動産の用途が1つに絞られているので、市場の動向が予測しやすいです。

複合型や総合型のリートは複数の用途に投資するので、収益の変動リスクを分散しやすいです。単一用途特化型より値動きが少ない傾向がありますが、市場全体が停滞しない限りは大幅に値下がりしにくいのも強みです。

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リート(REIT)はおすすめしない・やめとけと言われる7つの理由

不動産投資にリートはおすすめしない・やめとけと言われる理由は次のとおりです。

上記を踏まえると、リートに投資するべきか判断できます。リートが気になっている方は、ぜひチェックしておきましょう。

元本割れする危険性がある

リートは値動きのある金融商品の1種なので、売却する際に、購入時よりも価値が下がってしまう元本割れのリスクがあります。銀行預金ではないため、損失が出ても保証はされません。

とはいえ、リートに限らず他の投資(株式投資や不動産投資など)も元本割れのリスクを含んでいます。リートだから、ではなく、全ての投資には元本割れのリスクがあると考えておきましょう。

最も効果のあるリスクヘッジは、分散投資です。リート、株式、債券など複数の金融商品に資金を分散させておけば、急な値崩れによって大きく損してしまうリスクを抑えられます。

分配金が減る恐れがある

リートを運用している投資法人の業績が悪いと、分配金が予想の金額よりも下回る可能性があります。

投資法人が運用している不動産の目的によっても、業績は左右されます。過去にも自然災害やコロナ禍の影響で、ホテル運用に特化したリートの確定分配金が減った事例もあります。

リートの分配金が影響を受けやすい要素

リートの分配金は、市場の金利動向でも影響を受けます。投資会社が保有する不動産の情報が詳しく開示されていないと、地価や賃料が下落した際に、すぐ取引できずに損益が出る恐れがあります。

公募増資は、投資法人が新しい不動産に投資するための資金調達としておこなわれます。業績が伸びずに投資家だけが増えると、分配金が減る可能性があります。

公募増資する際は、投資法人から事前に告知があります。運用するリートの情報は、こまめにチェックする必要があります。

投資会社が倒産・上場廃止する危険性がある

引用：日本取引所グループ

リートの投資会社が倒産したり上場廃止に陥ると、投資先の価値が下がって損失が出る恐れがあります。証券取引所のリートは、上場制度のもとで取引されています。

財務・運用状況が悪い投資会社は、監理銘柄に指定されます。審査後に上場廃止が決まると、整理銘柄として1ヶ月間指定されてから廃止します。銘柄によっては、上場廃止が決まる頃には売買できない可能性があります。

過去に上場廃止になった事例を見ると、発行済の投資口数が少なかったり、利益の分配が滞っていたケースが多いです。投資会社の過去の運用実績や、基本情報を踏まえてリートに投資すれば、損失リスクを抑えられます。

地震や火災などの災害リスクがある

リートで運用している不動産に、地震や火災などによる被害が出ると、収益にも影響します。投資対象が現物の不動産である以上、自然災害は避けられません。

投資先によっては、加入している保険で補償してもらえます。ただし、被害状況が大きかったり長引くと、収益や分配金が減る恐れがあります。

レバレッジ効果が少ない

リートで不動産投資する場合、レバレッジ効果が少ない傾向があります。現物での不動産投資で利用できる融資や借入が受けられないからです。

レバレッジ効果とは、自己資金よりも多額の資金を運用することで、まるで「てこの原理」のように大きな利益を狙うことです。リスクは増えますが、そのぶんリターンも大きくなります。

リートに投資できる資金が少ないと、自己資金だけで資産形成するのは難しいです。投資家自身が融資を受けてマンション投資などをしたほうが、レバレッジはかけやすいです。

節税効果が少ない

リートに投資することで得られる節税効果は少ないです。現物の不動産なら、投資するにあたって必要経費を計上したり青色申告の特別控除を受けられますが、リートは所得税が約20%課せられます。

NISAのつみたて投資でリートを運用すれば非課税の対象になりますが、出資額には限度があります。非課税で投資できる運用額は、つみたて投資枠と成長投資枠を合わせても年間360万円までです。

再投資による複利運用ができない

リートで収益を得ても、複利運用するのは難しいです。投資会社から定期的に受け取る分配金は、自動で再投資できないからです。

リートは、他の投資信託と同様に単利の金融商品です。複利運用するなら、分配金や値上がり益を元手に別なリートを買う必要があります。

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リート(REIT)で投資することによるメリットもある

高めの利回りで分配が期待できる

※2024年9月時点

出典：一般社団法人 不動産証券化協会

出典：日本取引所グループ

出典：みずほ銀行

他の金融商品や銀行預金と比べて、リートの利回りは高くて分配金が期待できます。投資会社の決算期の3ヵ月以内に、投資した口数に応じて分配金が受け取れます。

2024年9月時点で、リートの利回りを株式配当と銀行の定期預金と比較してみました。株式投資の平均利回りが2.33%に対して、J-REITの平均分配金利回りは4.84%と2倍以上も高いです。

価格変動で値上がり益が出るチャンスがある

リートを運用していると、分配金を受け取らなくても値上がり益が出るチャンスがあります。リートの価格は、他の投資商品と同じように日々変動するからです。

景気や金利が好条件に変動すれば、不動産の市場価格が上昇する可能性があります。分配金と違い投資家自身で売買する必要がありますが、キャピタルゲインが得られます。

運用中に現金化しやすい

リートは運用中でも現金に換金しやすいです。証券取引所で売買することで、現物の不動産よりスピーディに取引できます。

現物の不動産投資の場合、買い手が見つからないと取引できないので、売却まで数ヶ月かかるケースもあります。リートなら投資会社に売るだけなので、資金をまとめて調達したい際に都合が良いです。

複数の不動産に少額から分散投資できる

リートなら、複数の不動産に少額から分散投資できます。わずか数万円でリートを購入しておくだけで、ファンドが保有している不動産を運用してくれるからです。

投資家個人では買えない商業施設やオフィスビル、物流施設なども投資対象にできます。出資金が少なくても、投資対象の不動産を1つに絞る必要がありません。

運用の手間がかかりにくい

リートを運用するうえでかかる手間は、現物の不動産投資より少ないです。投資対象になる不動産の運用や管理は、投資会社に任せられるからです。

現物の不動産投資をおこなう場合、入居者の契約や管理、メンテナンスが必要で、管理会社に委託しても手数料が発生します。一方リートなら、運用中は市場価格や運用状況をこまめにチェックするだけで済みます。

銘柄によって優待が受けられる

リートの銘柄によっては、投資家向けの優待が受けられることがあります。株主優待のような制度があれば、独自の特典と分配金の両方がもらえます。

宿泊ホテルを中心に展開しているいちごホテルリート投資法人の場合、運営するホテルの宿泊代金割引やJリーグ観戦チケット当選といった特典があります。

リート(REIT)がおすすめでない人の特徴

不動産投資で大きなリターンを得たい人にはおすすめできない

不動産投資で大きな利益を出したい人には、リートは向いていません。出資金が元本割れしても保証してもらえませんし、市場価格が日々変動しているからです。

リートの購入資金は、融資や借入を受けないケースが多いので、レバレッジをかけて投資したい人にも向いていません。節税効果も低いので、利益目的で不動産投資したい人は、現物の不動産を検討したほうが良いです。

好きなタイミングで売買したい人にはおすすめできる

証券取引所に上場しているリートは、投資家の好きなタイミングで売買できます。流動性の高さから、現金に換金したい人に向いています。

現物の不動産投資は高額になりがちですが、リートなら数万円から投資できます。複数の不動産屋や用途に分散投資できるので、リスクを回避して運用したい人にもおすすめです。

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リート(REIT)を始める際にできるリスク対策

メリット・デメリットを踏まえてリートを始めるなら、事前のリスク対策が重要です。特に、不動産投資の初心者の方ほど注意するべきです。

例えば、日本取引所グループが公表している東証REIT指数をチェックすれば、リートファンドやETFを購入する際の判断材料にできます。

また、投資会社がまとめているIR資料に目を通してみるのもアリです。決算期ごとに提出している有価証券報告書や投資家向けの目論見書を見れば、各社の運用実績が確認できます。

不動産投資にはリート(REIT)以外の選択肢もある

出典：一般社団法人 不動産証券化協会

不動産投資を少額から始めるなら、リート以外に「不動産投資クラウドファンディング」が挙げられます。ウェブ上で複数の投資家から資金を集めて、運営会社が主導で不動産投資をおこないます。

リートとの違いは、元本割れへの保証や対策がされているファンドが多い点です。運営会社が一定の損失を負担する「優先劣後構造」を採用していれば、運用利益が想定より少なくなっても安心できます。

なお、ファンドごとに運用期間が決められており、中途解約や換金は原則できません。流動性の面ではリートに劣りますが、日々の価格変動がないため、初心者でも始めやすい投資手法といえます。

リート(REIT)が向いていない人におすすめの不動産投資会社3選

リート(REIT)が向いていないと感じる人や、不動産投資に興味があるけれどなにから始めたら良いかわからない人は、不動産投資セミナー(面談)への参加がおすすめです。

不動産投資の基礎やメリット・デメリットなど、わかりやすく解説してくれます。以下でおすすめの不動産投資会社を紹介するので、ぜひ自分に合いそうなセミナーに参加してみましょう。

JPリターンズ

出典：JPリターンズ公式

JPリターンズは、J.P.Returns株式会社が運営する不動産会社です。東京の都心部をメインに中古マンションの販売実績が豊富です。

取り扱う区分マンションは、投資家に合わせて3タイプに分かれています。1,000万円以下で販売されている高利回り物件なら、自己資金が10万円からでも運用をスタートできます。

不動産投資の初心者向けのセミナーも積極的に開催しています。動画形式のセミナーや資料請求も対応しているので、忙しい人にも向いています。

プロパティエージェント

出典：プロパティエージェント公式

プロパティエージェントは、東証プライム上場グループ企業が運営する不動産投資会社です。上場企業は資金調達の手段が豊富であり、通常は安定した財務基盤を持っています。長期的な運営が可能で、安定したリターンが期待できることが多いです。

駅徒歩10分以内、人気エリアの優良物件を多数取り扱っており、高い利回りが期待できます。金融機関での金利優遇があり、資金調達コストを最小限に抑えられるのも魅力です。

初回個別面談でギフト券5万円分がもらえるので、まずは気軽に相談してみましょう。

MIRAP(ミラップ)

出典：MIRAP公式

MIRAP(ミラップ)は、「大阪」「兵庫」「京都」を中心とした関西エリアに強いと評判の不動産投資サービスです。独自開発のAIを使い、データを元に最適なエリアの物件を選定してくれます。

購入後の書類管理や収支状況はアプリで簡単にチェックできます。また、入居者募集や賃貸管理などのトータルサポートがあるので、不動産投資が初めての人におすすめです。

なお、MIRAPでは初回面談でもらえるAmazonギフト券が3万円から5万円に増額のキャンペーンを実施しています。関西エリアで不動産投資を検討している人は、ぜひ利用してみてください。

リート(REIT)に関するよくある質問

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